Prije kupnje stana: provjerite koliko su drugi stvarno platili

Kad gledate stan, vidite samo cijenu iz oglasa. Koliko su ljudi u istom gradu stvarno platili, dosad je bilo zakopano u godišnjim izvještajima Ministarstva i u bilježnicama agenata.

Ti podaci su javni, samo ih je teško pročitati. Kvadradar ih stavlja uz tražene cijene iz oglasa, za svaki grad i općinu. Ovo je prvi tekst u seriji o tome kako taj alat sami iskoristiti u svoju korist, bez posrednika.

Ako vas zanima općeniti postupak okvirne procjene, on je opisan u ranijem vodiču. Ovdje idemo korak po korak kroz aplikaciju, na primjeru Pule.

1. Otvorite stranicu svog grada

Idite na cijene nekretnina, odaberite županiju, pa grad ili općinu. Za Pulu je to stranica Pule. Ne treba vam račun.

Na vrhu je tablica „Na prvi pogled”. Stanovi, kuće i zemljišta prikazani su odvojeno, jer ih ne treba miješati.

2. Pročitajte traženo i ostvareno

Lijevi stupac je medijan cijena iz oglasa ovaj tjedan. Za stanove u Puli to je 3.429 €/m².

Desni stupac je medijan cijena po kojima su se stanovi prodali u 2025., prema Ministarstvu. Za Pulu je to 2.456 €/m².

Razlika je oko 40 %. To ne znači da ćete dobiti toliki popust. Znači da oglasi i stvarne prodaje nisu ista stvar, i da cijenu iz oglasa ne trebate uzeti zdravo za gotovo.

3. Provjerite veličinu uzorka

Ispod svake brojke piše iz koliko je oglasa ili prodaja izračunata. Za stanove u Puli to je 3.195 oglasa i 388 transakcija. To je dovoljno da brojka nešto znači.

Kod kuća je slika drugačija. Ostvarenih 610 €/m² dolazi iz samo 13 prodaja, a površina može uključivati i okućnicu. Takvu brojku ne uspoređujte s oglasima.

4. Pogledajte smjer cijena

Ostvarene cijene kasne godinu dana, pa provjerite kamo idu. Za stanove u Puli medijan je od 2024. do 2025. narastao 13,3 %, a u pet godina 116,6 %.

Ako cijene rastu, dio razlike prema oglasima može biti i taj rast. Iznosi su u eurima, bez korekcije za inflaciju.

5. Izračunajte za svoju kvadraturu

Pomnožite obje brojke s površinom stana koji gledate. Za 60 m² u Puli:

• po medijanu oglasa: 60 × 3.429 = 205.740 €
• po medijanu ostvarenih cijena: 60 × 2.456 = 147.360 €

To nisu granice vrijednosti tog stana. To su dva orijentira. Ako je oglas puno iznad prvog, trebate dobar razlog zašto.

6. Iskoristite to u pregovorima

• Kad kupujete: pitajte prodavatelja što stan čini skupljim od medijana. Kat, lift, parking, stanje i lokacija mogu to opravdati, ali to trebate vidjeti, ne pretpostaviti.
• Kad prodajete: pogledajte gdje je vaša cijena u odnosu na oba orijentira. Cijena puno iznad oba obično znači dulje čekanje.
• U oba slučaja: zapišite datum i izvor brojki koje koristite. Tako razgovor ostaje o podacima, a ne o dojmu.

Sljedeći put: Zagreb po četvrtima

U Zagrebu gradski prosjek malo govori o vašem kvartu. Zato Kvadradar ima i stranice za svih 17 gradskih četvrti, s kartom traženih cijena. O tome kako ih koristiti pišemo u sljedećem tekstu serije.

Što ove brojke ne mogu reći

Medijan opisuje grad, ne vaš stan. Tražene i ostvarene cijene dolaze iz različitih skupova nekretnina i različitih razdoblja, pa njihova razlika nije izmjereni popust.

Gdje je oglasa ili prodaja malo, brojka se lako pomakne. Za konkretnu odluku i dalje trebate razgled, provjeru dokumentacije i, kad je važno, ovlaštenog procjenitelja.

Izvori

• Tražene cijene: Kvadradar, medijan cijena po m² iz aktivnih oglasa, snimka od 12. 10. 2026. Stranice se osvježavaju tjedno pa se brojke mogu razlikovati od onih u članku.
• Ostvarene cijene: Ministarstvo, Pregled tržišta nekretnina 2025. i prilozi.
• Isječci: snimke zaslona s kvadradar.com od 12. 10. 2026.