Cijene stanova po zagrebačkim četvrtima: kako ih sami usporediti

„Stan u Zagrebu” ne znači puno. Kvadrat na Trešnjevci i kvadrat u Sesvetama nisu ista priča, a gradski prosjek ih stavlja u isti koš.

Zato Kvadradar ima zasebnu stranicu za svaku od 17 gradskih četvrti, s medijanom traženih cijena iz oglasa. U prvom dijelu serije usporedili smo tražene i ostvarene cijene na primjeru Pule. Sada idemo korak po korak kroz Zagreb, četvrt po četvrt.

1. Krenite od cijelog Zagreba

Otvorite stranicu Grada Zagreba. Ne treba vam račun. Na vrhu je jedna rečenica sa svim važnim: medijan traženih cijena stanova je 4.111 €/m² iz 6.009 oglasa, a ostvarena cijena u 2025. prema Ministarstvu 2.917 €/m² iz 7.616 transakcija.

Te dvije brojke su vaše polazište. Sve što slijedi uspoređujete s njima.

2. Otvorite kartu i popis četvrti

Malo niže na istoj stranici je blok „Cijene po gradskim četvrtima”. Lijevo je karta, desno popis svih 17 četvrti poredan od najskuplje prema najjeftinijoj. Što je četvrt tamnija, to su tražene cijene više. Gumbima iznad karte birate stanove, kuće ili zemljišta.

Na vrhu popisa za stanove je Trešnjevka - jug s 5.206 €/m², zatim Črnomerec s 5.020 i Maksimir s 4.905 €/m². Na dnu su Novi Zagreb - zapad s 3.500, Sesvete s 3.326 i Brezovica s 3.200 €/m².

Klikom na ime četvrti otvarate njezinu stranicu, na primjer Trešnjevka - jug ili Novi Zagreb - zapad.

3. Usporedite četvrt s gradskim medijanom

Sad stavite svoju četvrt uz gradskih 4.111 €/m². U oglasima od 19. 10. 2026. devet četvrti je iznad tog medijana, a osam ispod.

Razlika između vrha i dna je 2.006 €/m². Zato gradski prosjek za konkretan kvart često vara: u Brezovici je 911 €/m² ispod gradskog medijana, a na Trešnjevci jug 1.095 €/m² iznad njega.

Obratite pažnju i na susjede. Trešnjevka - jug (5.206) i Trešnjevka - sjever (4.568) dijele ime, ali ne i cijenu. Isto vrijedi za Novi Zagreb - istok (3.930) i Novi Zagreb - zapad (3.500).

4. Provjerite broj oglasa

Ispod svake cijene piše iz koliko je oglasa izračunata. Novi Zagreb - zapad ima 654 oglasa stanova, Donji grad 524, a Brezovica samo 46. Što je oglasa manje, to se medijan lakše pomakne kad se pojavi nekoliko novih stanova.

Kod kuća i zemljišta uzorci su još manji. Kuće u Novom Zagrebu - istok imaju samo 7 oglasa, a za zemljišta na Trešnjevci jug stranica piše „premalo oglasa”, jer je ispod pet oglasa brojka nepouzdana.

Još jedna sitnica: oglasi označeni samo kao „Trešnjevka”, „Dubrava” ili „Novi Zagreb” ne mogu se pouzdano smjestiti u četvrt. Oni ulaze u gradski medijan, ali ne i u medijan pojedine četvrti.

5. Znajte što stranica četvrti ne pokazuje

Na stranici četvrti stupac „Ostvarene” je prazan i piše „Nema podataka za četvrt”. To nije greška. Ministarstvo objavljuje ostvarene cijene za cijeli Zagreb, ne po četvrtima, i mi ih ne izmišljamo.

Za grad u cjelini tražene cijene stanova su 40,9 % iznad ostvarenih. Tu razliku nemojte jednostavno oduzeti od cijene svoje četvrti. Nitko je nije izmjerio za Trešnjevku ili Sesvete posebno, a u skupljim i jeftinijim kvartovima može biti drugačija.

6. Izračunajte za svoju kvadraturu

Pomnožite medijan četvrti s površinom stana koji gledate ili prodajete. Za 60 m² po medijanu oglasa:

• Trešnjevka - jug: 60 × 5.206 = 312.360 €
• cijeli Grad Zagreb: 60 × 4.111 = 246.660 €
• Novi Zagreb - zapad: 60 × 3.500 = 210.000 €

Za usporedbu, po ostvarenom medijanu za cijeli Zagreb u 2025. isti stan bio bi 60 × 2.917 = 175.020 €. To nisu granice vrijednosti nijednog stana, nego orijentiri.

• Kad kupujete: ako je oglas iznad medijana svoje četvrti, pitajte zašto. Kat, lift, parking, stanje i novogradnja to mogu opravdati, ali to trebate vidjeti, ne pretpostaviti.
• Kad prodajete: pogledajte gdje je vaša cijena u odnosu na četvrt i na cijeli grad. Cijena iznad oba orijentira obično znači dulje čekanje.
• U oba slučaja: zapišite datum brojki. Stranice se osvježavaju tjedno.

Sljedeći put: prodajete nekretninu?

U trećem dijelu serije pokazujemo kako iste brojke koristiti kad sami postavljate cijenu za oglas, da ne stojite mjesecima na tržištu i da ne prodate prejeftino.

Što ove brojke ne mogu reći

Medijan opisuje četvrt, ne vaš stan. Unutar iste četvrti ulica, zgrada, kat i stanje mijenjaju cijenu, a oglasi pokazuju što prodavatelji traže, ne što će dobiti.

Za konkretnu odluku i dalje trebate razgled, provjeru dokumentacije i, kad je važno, ovlaštenog procjenitelja.

Izvori

• Tražene cijene po četvrtima: Kvadradar, medijan cijena po m² iz aktivnih oglasa, snimka od 19. 10. 2026., stranica Grada Zagreba i stranice 17 četvrti. Stranice se osvježavaju tjedno pa se brojke mogu razlikovati od onih u članku.
• Ostvarene cijene za Grad Zagreb: Ministarstvo, Pregled tržišta nekretnina 2025. i prilozi.
• Isječci: snimke zaslona s kvadradar.com od 19. 10. 2026.